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2024基進居住正義政策

孩子們有感的「居住正義」

居住正義是什麼呢?

首先,「居住正義」不是「買房正義」。

在這裡,我們想請問第一次達到投票年齡門檻的選民,您是否想過:自己未來會住在哪裡?會與父母同住很長一段時間嗎?會租屋嗎?會買房子嗎?會使用政府優惠的青年首次購屋貸款嗎?

在回答這問題前,先分享幾個事實:

美國半數青年與父母同住

一般印象中「美國文化希望子女滿18歲就搬出去」、「子女長大會離家到其他城市或州生活」,但這個狀況到了2020年已經完全不成立了,有高達半數以上的成年年輕人(young adult,18至29歲)依然待在家與父母同住。

即便只看2017年Overflow Data製作的互動地圖,將美國各州住家裡的成年年輕人數據視覺化,美國成年年輕人住家裡比例最高的五個州按名次排序為:紐澤西州(190萬人,47.3%)、康乃狄克州(70萬人,42.0%)、紐約州(450萬人,40.5%)、佛羅里達州(430萬人,40.0%)與加州(940萬人,39.3%)。

這些數據到了2020之後變得更高。

Visual Capital 製作的可視化圖表顯示,越來越多美國年輕人寧願住在家裡,甚至超過了經濟大蕭條時期那一代。(圖片來源:credit Visual Capital)

南韓「袋鼠族」的出現

根據台灣公共電視台報導,南韓近年興起「袋鼠族」一詞,指的是30到40多歲不結婚、不買房,仍與父母同住的年輕人。戲稱「袋鼠族」,就是形容這些年輕人離不開媽媽的育兒袋。

南韓國家統計局最近的報告就發現,當地19到34歲的未婚年輕人中,10個就有6個仍跟爸媽住在一起。但是「袋鼠族」並不是一個貶抑的名義,許多民眾覺得當房價太高、物價又貴,能夠住在家裡節省開銷,反而是令人羨慕的事。

南韓的高房價是主因,去年首爾的平均房價約為87萬美元、折合約2700萬台幣;而25到39歲的韓國人,平均年收入為2萬6千到3萬7千美元,約81到115萬元台幣。換句話說,不吃不喝20年在首爾也買不起房。

南韓媒體則指出,「袋鼠族」其實是全球性問題,因為通膨帶來的生活成本增加、就業困難,世界各地都有年輕人久居家中的情況。

這說明了什麼呢?

今天的年輕人,是歷史上受教育程度最高的一代,但不幸的是由於晚期資本主義,學位不像從前那樣管用,更難直接指明一條通往成功的道路。

這是不公平的,如果你看總統副總統候選人登記資產,你會發現有幾組人馬錢跟財產多得不可思議,這是他們身為戰後嬰兒潮世代、以及受惠於黨國體制的紅利,不是他們自身的能力。

因此,當我們在講居住正義時,我們必須先釐清,我們真正的問題不是(或至少不只是)居住正義,不是買房正義,而是「世代正義」。

製圖:NowNews

落實「世代正義」的居住正義

從內政部的統計資料,我們可以發現60歲到80歲的台灣公民平均來說是最有錢的,他們也是最愛投票的人。

除了中了「歷史的樂透」之外,大家也必須理解,房價、租金的「市場」,在民主國家中,是被比政府更大的一股力量控制的,這甚至超越了國界、超越了洲際,而是地球上全體民主國家青年世代面對的處境。

讓我們思考一個問題:

為什麼台灣跟南韓都有嚴重少子化的現象,但房價卻沒有跌呢?

那是因為擁有不只一棟房產的人,譬如說時代力量的陳椒華、現在不知道算什麼政黨的黃國昌,像是這種人,買房子、買土地不是為了自住,這是錢在住房子,不是人在住房子。即便台灣人口只剩現在一半,只要賣方不賣低價,房價是不可能會跌到有感的。

唯一能夠砍半房價的方式,只剩發生戰爭台灣變成共產國家,但大家要這樣嗎?

一個房價有感下跌的世界,是天堂?還是地獄?

這種叫做資本主義、自由市場的東西,不是說我們要去完全推翻,而是我們怎樣才能避免它從人類的工具變成我們生命的主宰。

台灣基進是個左派政黨,因此我們關注「居住權益」、「世代正義」,但問題是,正因為我們是左派政黨,我們才會去更認真檢視那些動不動就說政府「打房打的不夠」的論點,在左派立場上是否真的站得住腳,還是裝一個左派的樣子去欺騙選民。

表面上,資本主義與共產主義是相對的,但從中國特色的共產主義實踐看起來,這兩者的差異在於,資本主義造成的災難還比較好預測一點。

中國的奇怪案例

最近中國經濟因為國際情勢以及他們自身的一連串施政問題而停滯,引發了房市崩盤,甚至到了攔腰砍半的地步。因為這個國家土地不是私有制,所以有一種很奇葩的經濟模式:

首先,地方政府把地拿出來便宜賣,接著企業買地進駐,企業創造就業機會,人民前來工作順道買房子,地方經濟因為有人住所以繁榮了,房價跟著上漲,地方政府開始把地賣得更貴,賣來的錢可以投入基礎建設,有了基礎建設,房價又跟著上漲。

看起來是個完美的狀態,政府、企業、人民三贏,早先也曾吸引台商前去利用一開始的低地價紅利設廠,促進中國經濟發展,但事實真是如此簡單嗎?

2023年的現在,它變成這樣,房價跌了一半但房貸沒跌,很多中國青壯族群就跳樓自殺:

地方政府的地賣不出去→企業無力進駐→人民失業了→房貸還不起了→經濟衰退了→沒人買房→房價崩盤→基礎建設蓋太多又回到一開始提到的地方政府地賣不出去

中國這樣的模式放在其他土地真正私有制的國家來看,是既不合理,也十分可怕的,只要前提「政府順暢賣地」不能成立,之後的一切都不能成立。因此,當我們批評資本主義、要求政府有所作為的時候,其實真正的問題在於,我們還是要有經濟學的基本常識,以及「我們不是共產國家」的基本概念。

為什麼要推租屋正義?

讓我們思考一個問題,「為什麼我們一定要買房?」

如果一個國家的租金受到控管(這是歐美國家會做的政策),大家都租得到房,還可以搬來搬去,非得揹房貸的理由是什麼?

在這個超高齡化社會,當現在剛取得投票權的年輕世代到了退休年齡的時候,很可能並不會住在自己買的家裡,而是住在擁有高科技服務跟醫療的老人公寓,現在很多建築系的計畫都是在推這種高齡照護的綠能住宅,既安全,又能到處串門子,非常好。

在一個租金受管制、租房權利受保障的願景社會裡,私有住宅並不是必要的。你的金錢可以運用在其他地方,打造更好的退休生活。

因此我們推動以下租屋政策:

健全租屋市場

依據內政部估算,全台約租屋人口數約為300萬人,占全台總人口數的八分之一。龐大的租屋需求造成許多人投資租屋市場,市場供不應求下,讓房客被房東壓著打,不僅租金資訊不透明、租約沒保障外,且為了增加房屋投報率,部分房東改建增加隔間小坪數出租,造成住房品質惡劣極不安全,形成租屋黑市的情況。

自2022年開始,行政院推出「300億元中央擴大租金補貼專案」,預計每年補貼五十萬戶,減輕租屋族生活負擔。然而,台灣近九成左右的房東未合法納稅,由於長期的租黑市,導致房客對租金補貼「看得到吃不到」,居住不正義仍無法改善。

儘管內政部提出了三大配套「申請補貼不需房東同意」、「提供房東租稅優惠」、「惡意長租檢舉制度」,實務上租屋族仍會面對房東的各項刁難,例如五月報稅季時房東赫然發現自己成為公益出租人,造成與房客發生衝突、雖然設有檢舉制度,但房東要求領補助房租漲價,房客仍然會同意。從政策執行數據來看,去年七月政策上路後,僅只有27萬戶申請,延期兩個月受理後,僅增加5萬件,離每年五十萬戶的目標還很遙遠。

唯有改革現有租屋市場,健全租屋市場,租屋補貼政策才能落實,才能真正照顧青年、弱勢。當前的租屋補貼政策只能治標無法治本,真正需要改革的是租屋市場的結構。可以參考國外經驗,租屋市場上對租金合理調漲上限、房客續租權利、租屋登錄及糾紛調解規範,平衡房客面對房東的弱勢處境,扭轉過去對租客不友善的市場。

租屋市場透明化

台灣基進認為應修改現有法規,推動租屋履歷減少雙方資訊不對稱,規範房東應申報其出租屋的資訊,包括位置、屋況、租金、安全設備等,並強制規定租賃契約必須在實價登錄網站上登載。此外,也搭配房東「租稅大赦」,包含租賃所得分離課稅、大赦條款、吹哨條款,引導房東誠實主動申報。讓租屋黑市透明化,讓民眾能夠瞭解當地的租屋市場,並掌握屋況及安全資訊,更透明的租屋市場也有助於提高房東和房客之間的互信,營造更加穩定的租屋環境。

強化非營利團體功能

現有租賃法規有明定,政府為保障租賃當事人的權益,讓租客與房東的租賃關係有保障,得輔導成立房東及房客的非營利團體,協助提供專業諮詢,並讓爭議有快速處理的管道及提供免費的糾紛調處機制。然而實際上,面對租屋糾紛時,糾紛處理沒有明確管道協助,消保法的介入也有限,且日後進入法律程序時,曠日費時,造成金錢及精神上的負擔,因此多數房客只能吞忍,或只能覓尋他處。

借鏡德國的經驗,德國過半的民眾選擇租屋,其背後有每一區域獨自運作的租屋者保護協會為其強大後盾。台灣基進認為,可將現有的包租代管與崔媽媽模式擴大辦理,透過非營利組織提供房客各項服務,例如:專業諮詢、法律服務、合約審查、陪同交屋、調解糾紛等服務,此外亦可監督政府在租屋市場上的施政,為居住政策倡議。透過公私協力的方式,不僅減輕政府的負擔,還能保障廣大租屋族的居住需求,這樣做不僅可以增加租屋的誘因,還能抑制房價,減少購屋需求。

為什麼要推社會住宅?

為了落實租屋正義,政府提供夠多的社會住宅是非常必要的。因為像是侯友宜這種惡房東很多,政府蓋了越多社宅,貪婪房東就越沒有生存空間。

雖然柯文哲吹噓社宅他蓋最多,但其實那是因為以世代正義的觀點,大台北地區有最多社宅的需求,他只是受託執行而已,還執行的亂七八糟,出現租金4萬的天價社宅。

因此,我們推出以下社會住宅政策:

加速興辦青年及社會住宅

台灣的社會住宅數量相較於其他同為房市自由市場的國家,如美國、韓國和日本,只佔整體房市的0.3%,顯然遠遠不足。如果將台灣與這些國家進行比較,可以發現台灣在社會住宅方面的發展仍然有很多的成長空間。事實上,美國和日本的社會住宅比例分別為3.6%和4.9%,而韓國的比例高達9.4%。相比之下,台灣至少還有12倍的成長空間,需要更多的投資和政策支持,以提高社會住宅的數量和品質,以滿足人民的基本住房需求。

為了照顧弱勢及青年族群的居住需求,民進黨政府推動以8年為期興辦社會住宅的政策目標,預計到2024年達到20萬戶。根據資料顯示,截至2023年5月底,社會住宅已完工、興建中及已決標的戶數總計74,601戶,而社會住宅包租代管累計媒合戶數為73,185戶。社會住宅的興建進度似乎沒有跟上房價上漲的速度,每次社宅抽籤時,仍然是一戶難求。距離政府訂定的目標僅剩一年,社會住宅20萬戶的目標僅達成七成三,因此政府的社宅政策興辦在進度與效率上仍有進步與提升的空間。台灣基進將積極監督政府,加速推動品質優良的青年與社會住宅,讓所有人都能安居樂業。

都市開發利得回饋社會住宅

根據《住宅法》,獎勵民間興辦是另一種興辦社會住宅的方式。但在實際執行上,其執行績效至今迄今績效掛零。民間開發商往往以追求利潤為首要目標,因此不願意投入到社會住宅的興建和營運管理中,這是現實所限。由於現實的限制,我們需要激勵民間開發商參與社會住宅的興建和營運管理,例如提供更多的獎勵措施,創造有利的政策環境等等。只有這樣,才能夠更好地實現社會住宅的發展,滿足人民對住房的需求。

在國外一些國家及城市,如紐約、巴黎及韓國等,皆有在都市計畫重劃開發區或推動都市更新時,規範回饋提供社會住宅的機制。此外,像荷蘭、法國等國家透過都市再開發,利用市場住宅、商場、停車場等項目的收益,補貼社會住宅的興建資金。

而在台灣,都市土地開發過程中,政府提供了大量的都更容積獎勵、容積移轉、增額容積等機制,進而創造鉅額的開發利益,但是相較於國外常見的作法,政府並未要求開發商回饋社會住宅(或可負擔住宅)作為平衡措施。換言之,開發商在獲得大量利益的同時,社會並未從中獲得同等的回饋。因此,我們建議政府在都市土地開發中,應該要求開發商回饋社會,例如增加社會住宅建設比例或提供可負擔住宅等,以建立更加公平、合理的城市發展模式。

台灣基進認為,都市開發所獲得的利益應當回饋社會,因此都市計畫重劃開發區應提供一定比例的社會住宅。此外,公辦都市更新應將社宅列為政府分回的優先項目。達到一定規模之容積獎勵、容積移轉、增額容積等個案也應要求回饋一定比例的社會住宅。同時,因應少子化造成私校退場,釋出之土地由地方政府統籌管理,其土地應當用於興建社會住宅。

檢討社宅租金訂價,訂定可負擔租金

當前台灣社會住宅租金定價標準相當混亂,沒有統一的標準規範。中央住都中心是以周邊中古屋市價的八折計算,而其他縣市則是因地制宜採取周邊行情的八五折至七折不等、桃園則是依所得收入採五階分級租金計價、台北明倫社宅則是以自償率為首要考量的「成本考量」方式定價,並依所得級距補貼月租金。此外,如中央住都中心林口社宅、新北、台中及高雄,則採「身分別」並連動市場租金的定價方式。

以台北明倫社宅為例,未達最低生活費收入標準一倍之特殊戶擁有最高額度補貼,補貼後的一房型租金為8,900元,租金所得比約為52%;補貼後的三房型租金為36,000元,租金所得比更高達70%,如此租金訂價已非經濟能力最弱者可以負擔,更高於國際公認租金收入比30%以內之可負擔合理標準。社會住宅初衷是為了解決民眾的居住問題,但若將預算成本考量納入優先考慮,容易偏離初衷,無法為民眾提供實質的幫助。

中央住都中心林口社宅、新北、台中及高雄,採用「身分別」並連動市場租金的定價方式。這將會導致社宅租金隨著都市發展和基礎設施的提升而漲價,進而帶動周邊租屋市價的上漲,社宅租金也必須隨之調整,這將會造成同樣所得收入的租戶,在不同的社會住宅需繳納不同的租金,造成不公。此外,這種方式也會造成在同一棟社會住宅後,租戶收入不同卻需要支付相同租金,所得較低的租戶比重則較高,影響公平性。

然而目前世界各國的社會住宅主流定價方式,則是採所得收入為訂價標準。以日本為例,日本將全國分為幾個分區,各分區再依照不同所得分為六個級距租金;香港則是每月抽2000名租戶填報所得作為收入指數之用,每兩年依收入指數調整每坪租金,並針對不同分區定價;法國巴黎亦是將收入分為四個級距設定租金水準。

目前不論中央或地方的社會住宅,都缺乏一個合理且一致的訂價標準。就連在台北市都存在兩套不同的訂價標準。此外,租金並未考量弱勢族群的負擔能力而訂定,且當前社會住宅的「身份別」保障,並不能等同於經濟弱勢,例如年長者、身心障礙者等皆非相同經濟基礎。在多元居住方案上,為避免汙名化及標籤化社會住宅,可就社會住宅入住資格的定義進行調整,並且合理的訂價標準應採用所得收入來制定,而非身分別。在購屋及租屋市場不健全的狀況下,社會住宅應作為實踐居住正義的主要途徑,我們應重新檢視社會住宅的租金與補貼,並落實「可負擔租金」的社會住宅。

社會住宅登記輪候制,社宅等候更安心

目前社會住宅登記主要採取「抽籤制」、保障優先戶的「評點制」、部分地區及社宅則採取免抽籤、免評點的「隨到隨辦」。

有社會住宅需求者,多為租屋族群。然而目前社會住宅採取的抽籤制,從開放登記再到實際入住,需要耗費將近半年的時間。對於租屋者來說,這段時間卡在中間,不知道原本租的房子要不要續約,不續約又怕沒抽中;如果續租了,又擔心如果抽中,會損失兩個月的押金。更別說抽籤制中籤率過低,根本看得到抽不到。

「隨到隨辦」雖然大幅縮短行政流程,兩個月內即可入住,然而因為是先搶先贏,雖然可以立即知道結果,但運氣的成份也很大。若未登記成功,就必須等待下一輪的社宅釋出。

建議社會住宅入住機制採取國際主流的的「輪候制」,透過「輪候名單」讓民眾清楚知道社會住宅入住時間,以登記社宅需求者可以拿到租屋排序,不僅能夠讓民眾更容易規劃其租屋與購屋時程,也更加公平。此外,社宅分配設定一定比例給特殊身分者,如身心障礙、年長者或中低收入戶等,可優先輪候承租外,也能促使社宅混居,避免弱勢集中化及汙名化,

建立建置具體的「輪候名單」可有效協助社宅持續興辦,加入輪候的民眾會不斷監督檢視政府是否積極興辦社宅,也讓政府知道究竟還有多少需求,形成強大的社會基礎支持。此外,此舉可協助政府瞭解社會住房需求者的家戶類型、身份條件、工作地點等資料,有助於未來社會住房房型配比、設計規劃及選址的考量,進一步提升社會住房政策的效益和精準度。

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